Lý do Bộ Xây dựng đề xuất ‘siết cho vay’ mua nhà thứ 2

Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản để trình lên Chính phủ. Trong đó, Bộ đề xuất 3 giải pháp lớn nhằm kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gồm: thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản; giảm hạn mức cho vay mua nhà thứ 2 (căn thứ 2 vay không quá 50%, từ căn thứ 3 vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán); và dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở tại các địa phương làm nhà thương mại giá phù hợp.

Đáng chú ý, cơ sở để Bộ Xây dựng đưa ra các đề xuất này là giá nhà tăng quá cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM,; tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản cao; cùng cơ cấu sản phẩm mất cân đối nghiêm trọng…

Lý do phải kiềm chế giá bất động sản

Theo Bộ Xây dựng, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh, đã xuất hiện diễn biến bất ổn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Trong đó, giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m2 năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024, thậm chí đạt mức 120 triệu đồng/m2 vào quý III//2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22–29%/năm, cá biệt có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm.

Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

“Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình”, Bộ Xây dựng chỉ ra trong dự thảo.

Cũng theo Bộ này, thực tế cho thấy trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung – cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch và tâm lý đám đông.

Về cơ cấu tín dụng, đến tháng 6/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 3,99 triệu tỷ đồng, tăng 14,6% so với cuối năm 2024, chiếm gần 23,3% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, và tỷ lệ nợ xấu là 2,44%.

Trong đó, dư nợ tín dụng về nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất (khoảng 57,3%), tăng 16,7%; tiếp đến là dư nợ liên quan quyền sử dụng đất (chiếm gần 20%), tăng 10,7%; dư nợ kinh doanh bất động sản khác (chiếm 13,8%), tăng 18,3%; dư nợ bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn (chiếm 3,1%)… Trong 6 tháng đầu năm 2025, dư nợ kinh doanh bất động sản khác có tỷ lệ tăng trưởng cao nhất.

Mất cân đối sản phẩm bất động sản nghiêm trọng

Cũng theo cơ quan soạn thảo, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang mất cân đối nghiêm trọng, với tỷ trọng lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Đồng thời, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, “thổi giá”, tạo sốt ảo diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt khi có thông tin về quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới, đã và đang tạo ra những biến động lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội.

Trong khi đó, hiện nay, các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất Nhà nước… còn thiếu đồng bộ, chưa đủ hiệu lực và chưa theo kịp diễn biến thực tế.

Các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất Nhà nước… còn thiếu đồng bộ, chưa đủ hiệu lực và chưa theo kịp diễn biến thực tế

Bộ Xây dựng

“Hệ quả là nhiều người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, công nhân, viên chức và người lao động đô thị, ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp”, cơ quan soạn thảo nêu.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng cho rằng cần thiết phải ban hành Nghị quyết về một số biện pháp kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Ngoài ra, để đưa ra các đề xuất kể trên, Bộ Xây dựng cũng tham khảo kinh nghiệm quốc tế về việc điều tiết, kiểm soát giá bất động sản tại các thị trường lớn như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc, Đức, Mỹ.

Theo cơ quan quản lý, thị trường bất động sản có tác động mạnh đến nền kinh tế vĩ mô, có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính – ngân hàng và an sinh xã hội. Do đó, khi giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung – cầu, bất ổn hệ thống tài chính, ảnh hưởng an sinh xã hội.

Trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao liên tục, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, nhiều quốc gia trên thế giới đã triển khai các biện pháp điều tiết giá bất động sản nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, hạn chế đầu tư, kiểm soát tín dụng bất động sản và duy trì sự phát triển bền vững của thị trường.

“Kinh nghiệm từ một số quốc gia châu Á và châu Âu cho thấy sự can thiệp hiệu quả và có chọn lọc của Nhà nước đóng vai trò quyết định trong việc kiểm soát giá nhà và đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững”, Bộ nêu quan điểm.

Tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất thực hiện 3 giải pháp chính bao gồm:

– Thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch bất động sản. Trong đó, Trung tâm giao dịch bất động sản là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản, có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch bất động sản, bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.

– Áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội), trong đó, cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với nhà ở thứ 2 và không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán đối với nhà ở từ thứ 3 trở lên.

– Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, trong đó, tùy theo tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dành tối thiểu 20% tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026-2030 để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù.

Thuỷ Tiên